En bref
- Profil : cadre 38 ans, revenus 4 200 € nets/mois, TMI 30 %, patrimoine diversifié.
- Projet : T2 de 45 m² à Nancy, secteur Haussonville, 145 000 € + 11 000 € frais.
- Montage : prêt 156 000 € sur 25 ans (financement à 100 %), LMNP au régime réel.
- Résultat : loyer 580 €/mois, rendement brut 4,80 %, net après LMNP 4,80 % (neutralisation fiscale via amortissement).
Le profil
Marc, 38 ans, cadre ingénieur dans une ETI lorraine, revenus nets 4 200 €/mois. CDI depuis 12 ans, épargne diversifiée : PEE bloqué, assurance-vie, livrets. Déjà propriétaire de sa résidence principale (acquise en 2019).
Il souhaite démarrer une stratégie d'investissement locatif. Objectif : construire un patrimoine immobilier net d'impôt, en visant un rendement supérieur à celui de son assurance-vie (2,5 % net après fiscalité).
Le projet
Un T2 de 45 m² à Nancy (54), secteur Haussonville, dans une résidence de standing des années 2000. Bien meublé (LMNP) pour louer à un jeune cadre ou une profession médicale du CHU voisin. Prix : 145 000 €. Frais de notaire (ancien) : ≈ 11 000 €. Budget total : 156 000 €.
Loyer cible : 580 €/mois charges comprises, confirmé par comparaison sur SeLoger et LocService.
Le montage financier
Financement
Marc préfère conserver son épargne (arbitrage trésorerie/rendement). Objectif : financer à 100 %, soit un prêt de 156 000 €.
Notre courtier identifie 3 banques qui acceptent ce type de montage pour un investisseur CDI avec une résidence principale déjà acquise :
- Crédit Agricole de Lorraine (grille dédiée investisseurs)
- Caisse d'Épargne Grand Est Europe (primo-investisseur)
- CIC Est (cadres du tertiaire lorrain)
Conditions obtenues
- Prêt : 156 000 € sur 25 ans à 3,45 %
- Mensualité : 778 € (capital + intérêts)
- Assurance : délégation externe 22 €/mois (quotité 100 %)
- Mensualité totale : 800 €
Pondération des loyers
La banque pondère les loyers futurs à 70 % (norme HCSF investisseurs) :
- Loyer comptabilisé en revenus : 580 × 70 % = 406 €
- Revenus recalculés pour le HCSF : 4 200 + 406 = 4 606 €
- Charges : mensualité RP 1 100 € + nouvelle mensualité 800 € = 1 900 €
- Taux d'endettement : 1 900 / 4 606 = 41,3 %
Au-delà des 35 %, donc ? Oui — mais la banque utilise sa flexibilité HCSF 20 % pour les bons profils. Marc coche toutes les cases : CDI long, revenus stables, reste-à-vivre ≥ 2 700 €, pas de conso.
Le régime fiscal — LMNP au réel
Marc opte pour le régime LMNP réel plutôt que micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %), plus avantageux dans son cas.
Calcul des charges déductibles
- Intérêts d'emprunt année 1 : ≈ 5 280 €
- Assurance emprunteur : 264 €
- Taxe foncière : 820 €
- Charges de copropriété non récupérables : 950 €
- Frais de gestion (si délégation) : 0 € (Marc gère lui-même)
- Amortissement du bien (hors terrain) : 145 000 € × 85 % ÷ 30 ans = 4 108 €/an
- Amortissement du mobilier : 3 000 € ÷ 7 ans = 428 €/an
- Total charges + amortissements : ≈ 11 850 €
Résultat fiscal
- Recettes locatives annuelles : 580 × 12 = 6 960 €
- Charges et amortissements : 11 850 €
- Résultat BIC année 1 : –4 890 € (déficit)
Le déficit amortissement est reportable sur 10 ans et neutralise toute imposition future des loyers. Marc ne paie aucun impôt sur les revenus LMNP pendant environ 12-15 ans.
La rentabilité
Rendement brut
6 960 € / 156 000 € = 4,46 % sur le prix total (avec frais de notaire).
6 960 € / 145 000 € = 4,80 % sur le prix hors frais.
Rendement net après charges
6 960 € – 1 770 € (taxe + copropriété + assurance PNO) = 5 190 €
5 190 € / 156 000 € = 3,33 %
Rendement net-net (après impôt)
Grâce à l'amortissement LMNP réel, l'impôt est nul pendant 12-15 ans → rendement net-net = rendement net = 3,33 %.
Pour comparaison : son assurance-vie rapporte 2,5 % net de fiscalité. L'effet de levier bancaire + l'amortissement LMNP génèrent un gain patrimonial bien supérieur sur 25 ans.
Cash-flow mensuel
- Loyer encaissé : 580 €
- Mensualité prêt : 800 €
- Charges moyennes mensuelles : 150 €
- Cash-flow mensuel : –370 € / mois (effort d'épargne)
Marc accepte cet effort d'épargne sur 25 ans parce que :
- Le bien sera totalement payé à son 63e anniversaire.
- La valorisation du bien (même à 0 % de plus-value, juste l'inflation moyenne 1,5 %) le portera à environ 220 000 €.
- Les loyers continueront, générant un revenu complémentaire retraite net d'impôt de ≈ 7 000 €/an.
Ce qu'il faut retenir
- La LMNP au réel est presque toujours plus avantageuse que le micro-BIC dès qu'on a des charges et un crédit.
- Le financement à 100 % est possible pour un investisseur cadre avec une résidence principale déjà acquise.
- La pondération 70 % des loyers permet de dépasser 35 % d'endettement via la flexibilité HCSF 20 %.
- Le cash-flow négatif n'est pas un échec : c'est un effort d'épargne patrimoniale très efficace sur 25 ans.
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Étude de cas anonymisée. Prénoms modifiés. Dossier clôturé en février 2026.