En bref
- Règle 1 : écart de taux entre votre taux actuel et le taux marché ≥ 0,7 point.
- Règle 2 : capital restant dû (CRD) ≥ 70 000 €.
- Règle 3 : durée restante ≥ 7 ans.
- Les 3 règles doivent être simultanément remplies pour que le rachat soit rentable après absorption des frais (IRA, dossier, garantie).
Pourquoi trois règles ?
Un rachat de crédit externe génère des frais significatifs : indemnité de remboursement anticipé (IRA) de votre ancien prêt, frais de dossier de la nouvelle banque, nouvelle garantie (caution ou hypothèque), éventuellement nouvelle assurance emprunteur.
Pour que l'économie obtenue grâce au taux plus bas compense ces frais, trois conditions cumulatives doivent être réunies.
Règle 1 — L'écart de taux
L'écart entre votre taux actuel (TAEG) et le taux obtenu en rachat doit être d'au moins 0,7 point. En-dessous, l'économie ne couvre pas les frais.
Exemple : vous payez 4,10 % sur votre prêt actuel. Le marché 2026 est à 3,25 % → écart 0,85 point ✅ rentable.
Vous payez 3,85 % sur un prêt récent. Le marché est à 3,25 % → écart 0,60 point ❌ pas rentable.
Pourquoi 0,7 point ? C'est le seuil empirique observé chez les courtiers : au-delà, l'économie d'intérêts sur la durée restante dépasse typiquement les 3 000-5 000 € de frais de rachat.
Règle 2 — Le capital restant dû
Le capital restant dû (CRD) doit être ≥ 70 000 €. En-dessous, les frais sont proportionnellement trop lourds.
Pourquoi 70 000 € ? L'IRA est plafonnée à 3 % du CRD ou 6 mois d'intérêts. Les frais de dossier et garantie sont presque fixes. En-dessous de 70 000 €, le ratio frais / économie devient défavorable.
Exemple : CRD de 30 000 €, taux actuel 4 %, rachat à 3 %. Économie annuelle brute : 300 €. IRA + frais : ≈ 2 000 €. Retour sur investissement : 6,6 ans — possible mais fragile.
Idéal : CRD ≥ 100 000 €.
Règle 3 — La durée restante
La durée restante doit être ≥ 7 ans. En-dessous, il ne reste pas assez d'intérêts à économiser pour rentabiliser les frais.
Pourquoi 7 ans ? Les frais fixes du rachat s'amortissent sur la durée restante. Au-delà de 7 ans, l'économie cumulée dépasse largement ces frais. En-deçà, le calcul devient trop juste.
Astuce : si vous voulez racheter un prêt à moins de 7 ans de sa fin, la renégociation interne (avec votre banque actuelle, sans frais de garantie) est souvent plus pertinente.
Calcul concret : exemple complet
Situation : prêt souscrit en mars 2023, 220 000 € sur 25 ans à 4,20 %.
Après 3 ans :
- CRD : 202 000 €
- Durée restante : 22 ans
- Mensualité actuelle : 1 175 € (capital + intérêts)
- Coût total restant à rembourser : 310 000 €
Marché 2026 : 3,15 % sur 22 ans (même profil).
Calcul des règles :
- Règle 1 : 4,20 – 3,15 = 1,05 point ✅
- Règle 2 : CRD 202 000 € ✅
- Règle 3 : 22 ans restants ✅
Les 3 règles sont remplies → rachat a priori rentable.
Frais du rachat :
- IRA : plafonnée à 3 % × 202 000 = 6 060 € ou 6 mois d'intérêts (202 000 × 4,20 % × 6/12 = 4 242 €) → 4 242 € (le plus faible des deux)
- Frais de dossier nouvelle banque : 1 200 €
- Nouvelle caution Crédit Logement : 2 700 €
- Total frais : 8 142 €
Économie après rachat :
- Nouvelle mensualité : 1 075 € → –100 €/mois
- Économie annuelle : 1 200 €
- Sur 22 ans : 26 400 € bruts
- Déduction frais : 18 258 € nets
Retour sur investissement : 8 142 / 1 200 = 6,8 ans (on atteint la rentabilité après 6 ans et 10 mois).
Les exceptions à la règle des 3
Renégociation interne (sans frais)
Si votre banque accepte une renégociation (avenant), il n'y a ni IRA ni frais de garantie. Seuls les frais de dossier (200-500 €) s'appliquent. Dans ce cas, l'écart de taux rentabilisable descend à 0,3 point.
Rachat pour libérer de la trésorerie (pas pour économiser)
Certains emprunteurs rachètent pour baisser leur mensualité (en allongeant la durée) même si le coût total augmente. Exemple : mensualité qui passe de 1 400 € à 1 100 € libère 300 €/mois pour épargner ou investir ailleurs. Le gain n'est pas une économie comptable, mais une flexibilité de trésorerie.
Regroupement avec conso
Si vous rachetez votre immobilier + des crédits conso en un seul prêt, la logique change : le coût moyen pondéré de tous vos crédits est généralement bien plus élevé que le marché immo, donc le rachat peut être rentable même avec un écart plus faible sur la seule partie immobilière.
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Questions fréquentes
L'IRA est-elle toujours de 3 % ? Non. Elle est plafonnée par la loi à 3 % du CRD ou 6 mois d'intérêts, selon le plus faible. Elle peut aussi être contractuellement inférieure (lire votre offre de prêt initiale). Certains prêts (ex. taux variables) excluent toute IRA.
Puis-je négocier l'IRA ? Dans certains cas, oui. Si vous rachetez chez une banque partenaire de votre banque actuelle, ou si vous devez vendre pour raison professionnelle / personnelle, des exonérations existent.
Quand ne pas racheter ? Si le CRD est < 50 000 €, si la durée restante est < 5 ans, ou si votre banque accepte une renégociation interne sans frais.