À quoi sert l'apport
L'apport personnel couvre les frais annexes que la banque ne finance pas volontiers :
- Frais de notaire : 7-8 % (ancien), 2-3 % (neuf).
- Garantie : 0,8-1,5 % (caution) ou 1-2 % (hypothèque).
- Frais de dossier bancaire : 500-1 500 €.
Sur 250 000 € dans l'ancien, ces frais atteignent 22 à 25 000 €, soit ≈ 9-10 % du prix. C'est l'origine de la règle des 10 %.
Emprunter sans apport : profils éligibles
L'emprunt à 110 % (la banque finance bien + frais) n'est pas refusé par principe mais il demande un profil solide :
- CDI depuis au moins 3 ans dans l'entreprise.
- Revenus individuels ≥ 4 500 € nets (ou couple ≥ 6 000 €).
- Reste-à-vivre après nouvelle mensualité ≥ 2 000 €.
- Absence de crédit conso en cours.
- Historique bancaire sans découvert récent.
Un courtier IOBSP identifie les banques utilisant leur flexibilité HCSF 20 % sur ce type de dossier, ce qui augmente les chances d'acceptation.
Sources d'apport acceptées
- Épargne personnelle : livret A/LDDS/LEP, compte courant, épargne logement, assurance-vie liquide.
- Donation familiale : formalisée par acte notarié ou déclaration au fisc.
- PEL / CEL : apport + droit à prêt aidé.
- Participation / intéressement : débloqué à la signature.
- PEE / PERCO : déblocage anticipé pour achat résidence principale (motif légal).
- Action Logement : jusqu'à 40 000 € à taux bonifié.
Stratégies pour renforcer l'apport
- Ouvrir un PEL 4 ans avant le projet (droit à prêt + apport).
- Solliciter Action Logement auprès de l'employeur.
- Anticiper une donation familiale (règles de franchise fiscale : 100 k€ parent → enfant tous les 15 ans).
- Épargner 1 000 €/mois pendant 24 mois = 24 000 € d'apport supplémentaire.