Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier est un prêt bancaire destiné à financer l'achat d'un bien immobilier — résidence principale, secondaire ou d'investissement. Il est régi par le Code de la consommation (article L312-2 et suivants) qui impose des règles strictes : offre écrite, délai de réflexion, TAEG, mentions obligatoires. La durée maximale usuelle est de 25 ans, et le montant peut atteindre plusieurs millions d'euros selon les revenus de l'emprunteur.
À la différence d'un crédit à la consommation, le crédit immobilier est garanti : soit par une hypothèque sur le bien, soit par une caution (Crédit Logement, SACCEF, CAMCA). Cette garantie permet à la banque de récupérer le bien en cas de défaillance de l'emprunteur, ce qui explique les taux plus faibles qu'en crédit à la consommation.
Combien puis-je emprunter en 2026 ?
La règle dominante est celle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : 35 % d'endettement maximum, assurance emprunteur incluse. Cette règle est juridiquement contraignante depuis 2022 — toute banque s'en écartant en dehors de la flexibilité 20 % s'expose à une sanction ACPR.
Exemple chiffré : un couple aux revenus nets de 5 000 €/mois, sans charges de crédit existantes, peut mobiliser jusqu'à 1 750 €/mois pour sa mensualité (assurance incluse). Sur 25 ans à 3,35 %, cela représente une capacité d'emprunt d'environ 335 000 €. Avec un apport de 10 % (33 500 €) + frais de notaire (environ 8 %), le budget total d'achat ressort autour de 345 000 € dans l'ancien.
La flexibilité 20 % du HCSF autorise les banques à dépasser 35 % d'endettement pour 20 % de leur production trimestrielle, à condition que 70 % de ces dérogations bénéficient à des primo-accédants ou à des achats de résidence principale. Concrètement, votre courtier connaît les banques qui utilisent cette flexibilité et celles qui l'épargnent.
À quel taux puis-je obtenir un prêt en 2026 ?
Le taux affiché dans les publicités est le taux nominal. Seul le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) permet une comparaison honnête : il inclut le nominal, l'assurance emprunteur obligatoire, les frais de dossier et de garantie.
| Durée du prêt | Taux bons dossiers | Taux moyen tous dossiers | Évolution 1 mois |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 2.90 % | 3.10 % | -5 pb |
| 20 ans | 3.05 % | 3.25 % | -5 pb |
| 25 ans | 3.20 % | 3.40 % | -5 pb |
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, baromètre avril 2026 du 05/04/2026.
Cinq facteurs font varier votre taux réel : le profil (CDI > TNS > intermittent), la durée (15 ans < 20 ans < 25 ans en termes de taux), l'apport (10 % vs 20 % = écart de 15 à 20 points de base), la quotité d'assurance, et la domiciliation bancaire. Le rôle d'un courtier IOBSP est de négocier ces 5 leviers comme un package cohérent, pas isolément.
Quel apport personnel faut-il en 2026 ?
La règle empirique des banques est un apport de 10 % du prix d'achat, destiné à couvrir les frais annexes (notaire, garantie). Sans cet apport minimum, la banque doit financer 110 % de la valeur du bien, ce qu'elle accepte de plus en plus rarement en dehors de la flexibilité 20 % HCSF.
Un apport de 20 % améliore significativement le taux — de 15 à 25 points de base par rapport à 10 %. Au-delà de 30 %, le gain marginal devient faible. Les sources d'apport acceptées sont : épargne personnelle, PEL/CEL, donation familiale, participation, prêts aidés (PTZ, 1% logement, action logement), déblocage PEE/PERCO.
Les étapes du dossier
Voici les 8 étapes standard d'un dossier de crédit immobilier avec un courtier :
- Bilan de financement — Analyse de vos revenus, charges, apport et taux d'endettement pour définir votre budget maximum.
- Simulation et plan de financement — Simulation personnalisée intégrant PTZ, apport, assurance, et éventuels prêts aidés (1% logement, action logement, PEL).
- Compromis de vente — Signature du compromis avec une condition suspensive d'obtention de prêt (45 à 60 jours).
- Constitution du dossier — Pièces d'identité, 3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers relevés bancaires, 2 derniers avis d'imposition, compromis signé, justificatif d'apport.
- Dépôt auprès de 3 à 5 banques — Crédit Plus dépose votre dossier en parallèle chez 3 à 5 partenaires sélectionnés selon votre profil et votre projet.
- Accord de principe (AP) — Réponse formelle des banques sous 5 à 15 jours selon l'établissement.
- Négociation du package — Arbitrage taux + assurance emprunteur + frais de dossier + garantie + domiciliation.
- Offre de prêt et délai légal — Édition de l'offre, 11 jours de délai de réflexion obligatoires, signature, puis versement par le notaire.
Le PTZ 2026 : qui peut en bénéficier ?
Le Prêt à Taux Zéro 2026 est accessible aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, sous plafonds de ressources variables selon la zone géographique (A, B1, B2, C) et la taille du foyer. Il finance entre 10 et 40 % du projet, sans intérêts, avec un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 15 ans pour les revenus les plus bas.
En 2026, le PTZ est recentré : neuf collectif en zones A, B1, B2 (grandes agglomérations), et ancien avec travaux de rénovation énergétique en zones B2 et C. Les maisons individuelles neuves sont exclues du dispositif.
Notre simulateur PTZ vous chiffre en 2 minutes l'éligibilité et le montant que vous pouvez mobiliser.
Frais annexes : notaire, garantie, assurance
Au-delà du capital et des intérêts, trois postes de frais s'ajoutent :
- Frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ils se décomposent en droits de mutation (perçus par les collectivités), émoluments du notaire (honoraires), et débours. Le calcul précis varie selon le département — voir notre calculateur de frais de notaire.
- Garantie : caution (Crédit Logement, SACCEF…) entre 0,8 et 1,5 % du montant emprunté, partiellement restituée en fin de prêt, ou hypothèque (frais d'inscription 1 à 2 %).
- Assurance emprunteur : obligatoire en pratique, son coût peut représenter 10 à 30 % du coût total du crédit. La délégation externe permet souvent d'économiser 40 à 60 % par rapport au contrat groupe bancaire. Voir notre guide de la délégation.
Profils spécifiques
Certains profils demandent une approche adaptée :
- Primo-accédant — PTZ, aides locales, parcours complet.
- Sans CDI — profession libérale, chef d'entreprise, freelance, intermittent.
- Non-résident / expatrié — apport souvent exigé à 20-30 %, hypothèque conventionnelle.
Pourquoi passer par un courtier ?
Un conseiller bancaire ne propose que les grilles de sa propre banque. Un courtier IOBSP négocie en parallèle auprès de plusieurs établissements — chez Crédit Plus, plus de 100 partenaires. Il met les banques en concurrence sur 5 leviers : taux, assurance, frais de dossier, garantie, domiciliation. Sur un prêt de 250 000 €, l'économie moyenne observée via un courtier est de 6 000 à 15 000 € sur la durée totale, déduction faite des honoraires.
Notre rôle s'arrête à l'offre signée : nous sommes rémunérés uniquement en cas de succès. La grille tarifaire de Crédit Plus est publique (page mentions légales). Nous ne prétendons pas être « 100 % gratuit » — c'est un abus de langage proscrit par l'ACPR. Pour en savoir plus, voir notre page Combien coûte un courtier.