Garantie réelle prise sur le bien immobilier financé. Permet à la banque de saisir et vendre le bien en cas d'impayés. Coût élevé (taxe de publicité foncière + frais notaire). Alternative : la caution, moins coûteuse.
L'hypothèque conventionnelle est constituée par acte notarié puis inscrite au service de la publicité foncière. Elle donne à la banque un droit de préférence sur le prix de vente du bien et, en dernier recours, la possibilité de le faire saisir et vendre. Elle n'empêche pas de vendre pendant le prêt, mais le produit de la vente doit d'abord rembourser le prêteur et l'inscription doit être levée : la mainlevée est elle-même un acte notarié payant. Son coût d'entrée est le principal inconvénient : taxe de publicité foncière d'environ 0,715 % des sommes garanties, contribution de sécurité immobilière de 0,05 %, émoluments du notaire selon un barème dégressif et TVA, soit un total qui se situe généralement entre 1,5 % et 2 % du montant emprunté.
Il existe une variante nettement moins chère, souvent confondue avec elle : l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers (PPD) au 1er janvier 2022 et figure désormais à l'article 2402 du code civil. Elle est exonérée de taxe de publicité foncière, ce qui réduit fortement le coût de la garantie. Son domaine est en revanche limité : elle ne peut garantir que la fraction du prêt affectée au paiement du prix d'un bien déjà existant. Un achat en VEFA, une construction ou un financement de travaux relèvent donc de l'hypothèque conventionnelle, parfois en complément d'une inscription de prêteur de deniers sur la partie foncière.
En pratique, la plupart des dossiers standard sont garantis par une caution d'organisme, moins coûteuse à la mise en place, sans frais de mainlevée, et dont une partie de la commission peut être restituée à l'extinction du prêt. L'hypothèque redevient la solution lorsque l'organisme de caution écarte le dossier : profil atypique, acquisition via une SCI, investisseur multi-opérations, prêt relais, secteur d'activité ou âge jugés sensibles. Deux points de vigilance. Les frais de garantie sont largement perdus si le prêt est remboursé rapidement — revente à trois ans, mutation professionnelle — car l'hypothèque ne se transfère pas d'un bien à l'autre : un nouvel achat suppose une nouvelle garantie, donc de nouveaux frais. Et l'inscription reste opposable jusqu'à sa radiation : il faut penser à faire établir la mainlevée lors du remboursement et vérifier ensuite que l'état hypothécaire du bien est bien apuré, faute de quoi une vente ultérieure peut être retardée.