Le mécanisme du déficit foncier
En location nue, vos revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux (17,2 %). Le calcul :
Revenu foncier net = Loyers encaissés – Charges déductibles
Si les charges dépassent les loyers, vous êtes en déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global (salaire, pension…) dans la limite de 10 700 €/an. L'excédent (au-delà de 10 700 €) est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Le plafond étendu 21 400 € pour travaux énergétiques
Depuis la loi de finances 2022, pour les travaux de rénovation énergétique permettant une amélioration significative du DPE (de E/F/G vers D ou mieux), le plafond est doublé à 21 400 €. Dispositif en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027.
Travaux éligibles : isolation thermique, changement de chaudière (pour une pompe à chaleur), remplacement de fenêtres double/triple vitrage, ventilation VMC double flux, etc. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE.
Exemple chiffré — investissement avec travaux énergétiques
Un investisseur TMI 41 % achète un T3 à rénover en zone tendue pour 150 000 € + 60 000 € de travaux énergétiques.
- Loyers annuels année 1 (après rénovation) : 9 600 €
- Charges courantes (TF, assurance, gestion) : 1 500 €
- Travaux déductibles année 1 : 21 400 € (plafond étendu)
- Déficit foncier : 9 600 – 1 500 – 21 400 = –13 300 €
- Imputation sur revenu global : 10 700 € → économie d'impôt 10 700 × 41 % = 4 387 €
- Excédent 2 600 € reporté sur revenus fonciers futurs
Sur 3 à 4 ans en répartissant les travaux, l'investisseur peut amortir fiscalement jusqu'à 40-50 000 € de travaux énergétiques, soit une économie d'impôt totale supérieure à 15 000 €.
Charges déductibles en location nue
- Travaux d'entretien, réparation, amélioration (pas de construction / agrandissement).
- Intérêts d'emprunt (imputables uniquement sur les revenus fonciers).
- Taxe foncière.
- Charges de copropriété non récupérables.
- Assurance propriétaire non occupant (PNO).
- Frais de gestion (agence immobilière).