SCI IR — transparence fiscale
Dans une SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu), la SCI n'est pas imposée directement. Les revenus fonciers (ou BIC si meublé) sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts, et intégrés dans leur foyer fiscal. Avantages :
- Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (ou 21 400 € travaux énergétiques).
- Exonération plus-value après 22 ans de détention (puis prélèvements sociaux après 30 ans).
- Simplicité comptable : pas de comptabilité d'entreprise, déclaration simplifiée.
- Bon pour transmission : les parts se transmettent par donation avec abattement 100 000 € / parent / 15 ans.
SCI IS — holding patrimoniale
Dans une SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés), la SCI paie directement l'impôt sur ses bénéfices (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Avantages :
- Amortissement du bien (3-4 %/an hors terrain) — neutralise l'impôt pendant 15-20 ans.
- Réinvestissement facilité à IS 15-25 % (vs TMI 30-45 % en nom propre).
- Hautes rémunérations des dirigeants possibles en salaire.
Inconvénient majeur : à la revente, la plus-value professionnelle est taxée à l'IS (25 %) sans abattement pour durée de détention. Peut représenter 30-35 % du gain réalisé.
Tableau décisionnel
| Objectif | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Location nue + déficit foncier | ✅ Idéal | ❌ Pas pertinent |
| Location meublée (LMNP possible) | ⚠️ Bascule en IS automatique si meublé > 10 % recettes | ✅ Compatible |
| Transmission familiale | ✅ Optimal | ❌ Défavorable |
| Réinvestissement long terme | ❌ Taxation annuelle TMI | ✅ Amortissement + IS 15-25 % |
| Revente prévue dans 5-10 ans | ⚠️ Abattement limité | ❌ Plus-value professionnelle 25 % |
Banques qui prêtent aux SCI
La majorité des banques prêtent aux SCI, avec des approches différentes :
- Crédit Agricole régional, Caisse d'Épargne, Banque Populaire — très ouvertes aux SCI familiales.
- BNP Paribas, Société Générale, LCL — SCI acceptées, analyse du profil des associés poussée.
- CIC, Crédit Mutuel — bien pour les SCI à l'IS avec projet patrimonial structuré.