50 définitions

Glossaire du crédit immobilier

Tous les termes essentiels pour comprendre votre prêt, votre assurance emprunteur et votre rachat de crédit. Expliqué simplement.

A

Acompte / Dépôt de garantie: Somme versée à la signature du compromis (généralement 5 à 10 % du prix). Sécurise la vente. Restituable si une condition suspensive ne se réalise pas. Conservée par le vendeur si l'acquéreur se rétracte hors délai légal.
Amortissement: Mécanisme de remboursement progressif d'un prêt. Chaque mensualité contient une part de capital remboursé et une part d'intérêts. Le capital remboursé augmente progressivement, les intérêts diminuent. Visualisé dans le tableau d'amortissement annexé à l'offre de prêt.
Apport personnel: Somme dont vous disposez personnellement (épargne, donation, vente d'un bien) pour financer une partie du projet immobilier. Les banques exigent généralement 10 % du prix minimum, pour couvrir au moins les frais de notaire. Un apport de 20 % améliore significativement les conditions de taux.
Assurance emprunteur: Assurance obligatoire couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité, incapacité de travail ou perte d'emploi. Garantie exigée par la banque mais que vous pouvez choisir librement (délégation d'assurance, loi Lagarde + Lemoine).
Avenant: Document modifiant les termes d'un contrat de prêt en cours (renégociation de taux, modulation de mensualité, transfert de prêt). Doit être signé par les deux parties pour être valable.

B

Bonification: Réduction de taux accordée par la banque sous condition (domiciliation des revenus, souscription de produits annexes, etc.). À distinguer du taux nominal de référence.

C

Capacité d'emprunt: Montant maximum qu'une banque peut vous prêter, calculé en fonction de vos revenus, charges, durée et taux. Limitée par la règle d'endettement de 35 % imposée par le HCSF depuis 2022.
Capital restant dû: Montant qu'il vous reste à rembourser à un instant T, hors intérêts futurs. Sert de base de calcul pour un remboursement anticipé, une renégociation ou une vente.
Caution: Garantie alternative à l'hypothèque. Un organisme tiers (Crédit Logement, SACCEF, CAMCA) se porte garant du remboursement en cas de défaillance. Moins coûteuse qu'une hypothèque (frais récupérables en partie en fin de prêt).
Co-emprunteur: Personne qui emprunte conjointement avec vous (souvent conjoint ou partenaire). Solidairement responsable du remboursement. Ses revenus sont pris en compte pour le calcul de la capacité d'emprunt.
Compromis de vente: Avant-contrat signé entre acheteur et vendeur, engageant les deux parties à conclure la vente sous réserve des conditions suspensives (obtention du prêt, purge des servitudes, etc.). Délai légal de rétractation de 10 jours pour l'acheteur.
Conditions suspensives: Clauses du compromis qui, si elles ne se réalisent pas, annulent la vente. La plus fréquente : la condition d'obtention du prêt. Si la banque refuse, l'acheteur récupère son dépôt de garantie.
Crédit-relais: Prêt court (12 à 24 mois) permettant d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. Finance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Remboursé en une fois lors de la vente.

D

Délégation d'assurance: Faculté de souscrire une assurance emprunteur auprès d'un autre organisme que la banque prêteuse. Économies typiques : 8 000 à 25 000 € sur la durée du prêt. Possible à tout moment depuis la loi Lemoine (2022).
Différé: Période pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital (différé partiel : seuls les intérêts) ou rien du tout (différé total : ni capital ni intérêts, qui s'ajoutent au capital). Utilisé en VEFA ou achat avec travaux.
Domiciliation bancaire: Engagement de domicilier vos revenus dans la banque prêteuse, souvent demandé en échange d'un meilleur taux. Aucune durée maximale légale ne s'applique : le plafond de 10 ans instauré en 2017 a été supprimé par la loi PACTE de 2019. C'est donc un point purement contractuel, et donc négociable.
Dossier bancaire: Ensemble des pièces justificatives (revenus, identité, projet) constituant votre demande de financement. Plus il est solide, plus le taux négociable est bas.

E

Endettement (taux d'): Rapport entre le total de vos charges de crédit et vos revenus nets. Plafonné à 35 % par le HCSF depuis 2022 (assurance comprise). Dérogeable pour 20 % des dossiers, en priorité primo-accédants en résidence principale.

F

Frais de dossier: Frais administratifs facturés par la banque pour étudier votre demande de prêt. Compris entre 0 € (banques en ligne, négociation courtier) et 1 500 €. Souvent négociables.
Frais de notaire: Frais payés au notaire lors de la signature de l'acte authentique. Composés à 80 % de droits de mutation perçus par l'État. ~7-8 % du prix dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf (VEFA / construction).

G

Garantie: Mécanisme protégeant la banque en cas de défaillance de l'emprunteur. Peut être une hypothèque, un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), ou une caution mutuelle. Choix souvent dicté par la banque selon le type de bien.

H

HCSF: Haut Conseil de Stabilité Financière. Autorité française qui édicte les règles macro-prudentielles. À l'origine de la règle des 35 % d'endettement et de la durée maximale de 25 ans (27 ans avec différé).
Hypothèque: Garantie réelle prise sur le bien immobilier financé. Permet à la banque de saisir et vendre le bien en cas d'impayés. Coût élevé (taxe de publicité foncière + frais notaire). Alternative : la caution, moins coûteuse.

I

IOBSP: Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement. Statut légal du courtier en crédit. Doit être immatriculé à l'ORIAS (registre unique des intermédiaires). Crédit Plus est immatriculé sous le n°25005566.
IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé): Pénalité prévue contractuellement en cas de remboursement anticipé du prêt. Plafonnée par la loi à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3 % du capital restant dû. Souvent négociable (suppression possible en cas de vente pour mutation professionnelle).

L

LMNP / LMP: Loueur en Meublé Non Professionnel / Professionnel. Régimes fiscaux pour la location meublée. Permettent un amortissement comptable du bien réduisant fortement la fiscalité des loyers. Très utilisés en investissement locatif.
Loi Lemoine: Loi de 2022 permettant de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais, et supprimant le questionnaire de santé pour les prêts < 200 000 € par personne avec terme avant 60 ans. Économies majeures.

M

Mensualité: Somme prélevée chaque mois pour rembourser le prêt. Comprend le capital remboursé, les intérêts, et l'assurance emprunteur (si intégrée). Les prêts immobiliers français sont à échéance constante : la mensualité reste identique, mais la part de capital augmente au fil du temps tandis que celle des intérêts diminue.
Modulation: Possibilité contractuelle d'augmenter ou diminuer le montant des mensualités (généralement ±10 % à ±30 %), modifiant la durée totale du prêt. Utile en cas de changement de situation financière.

N

Notaire: Officier public chargé de rédiger et authentifier l'acte de vente immobilière. Sa rémunération est encadrée par décret. Obligation légale en France pour toute transaction immobilière.

O

Offre de prêt: Document officiel par lequel la banque s'engage à vous prêter selon des conditions précises. Délai légal de réflexion obligatoire de 10 jours avant acceptation pour les crédits immobiliers.
ORIAS: Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance, banque et finance. Tient le registre unique obligatoire des courtiers. Vérifiable publiquement sur orias.fr. Crédit Plus : n°25005566.

P

Plan de financement: Tableau récapitulant les sources de financement de votre projet (apport, prêts, aides) et les emplois (prix, frais, travaux). Doit être équilibré pour que le dossier soit accepté.
PPD (Privilège de Prêteur de Deniers): Garantie réservée à l'achat dans l'ancien, exonérée de taxe de publicité foncière et donc moins coûteuse qu'une hypothèque classique. Inéligible au neuf et à la VEFA. Le privilège a été supprimé par l'ordonnance n°2021-1192 : depuis le 1er janvier 2022, il prend la forme d'une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (art. 2402 du Code civil), dont le rang court désormais à la date d'inscription et non plus à celle de la vente.
Prêt à taux fixe: Prêt dont le taux d'intérêt est fixé pour toute la durée du contrat. Mensualité connue à l'avance. Forme dominante en France (>95 % des prêts immobiliers).
Prêt à taux variable: Prêt dont le taux évolue selon un indice de référence (Euribor 3 mois généralement). Souvent plafonné par un cap. Permet de bénéficier de baisses de taux mais comporte un risque.
PTZ (Prêt à Taux Zéro): Prêt sans intérêts financé par l'État pour les primo-accédants en résidence principale. Élargi à toute la France en avril 2025. Cumulable avec un prêt classique. Montant et conditions selon zone et revenus.

Q

Quotité: Pourcentage du capital couvert par l'assurance emprunteur pour chaque co-emprunteur. Total ≥ 100 %. Exemple courant pour un couple : 50/50 (basique) ou 100/100 (couverture totale chacun).

R

Rachat de crédit: Opération consistant à regrouper plusieurs crédits existants en un seul, généralement avec une durée plus longue et des mensualités réduites. Permet d'alléger la charge mensuelle au prix d'un coût total souvent supérieur.
Résidence principale: Logement où vous habitez plus de 8 mois par an. Statut fiscal et bancaire favorisé : taux plus bas, exonération de plus-value à la revente, éligibilité aux aides (PTZ, PSLA).
Reste à vivre: Somme restant après paiement des charges fixes (crédits, loyer, pensions). Critère bancaire complémentaire au taux d'endettement. Aucun texte ne fixe de seuil : chaque banque applique sa propre grille, souvent de l'ordre de 700 à 900 € pour une personne seule et de 1 200 à 1 500 € pour un couple avec enfants, montants indicatifs et non opposables.

S

SCI: Société Civile Immobilière. Structure permettant de détenir un bien à plusieurs (famille, partenaires). Avantages : transmission facilitée, mutualisation des financements. Le crédit peut être souscrit par la SCI elle-même ou par les associés.

T

Tableau d'amortissement: Document annexé à l'offre de prêt détaillant pour chaque mensualité : la part de capital, la part d'intérêts, l'assurance, et le capital restant dû. Permet de visualiser le coût total du crédit.
TAEG (Taux Annuel Effectif Global): Indicateur légal du coût total du crédit en pourcentage. Inclut taux nominal + assurance + frais de dossier + garantie. Seul taux à utiliser pour comparer des offres. Plafonné par le taux d'usure (publié trimestriellement par la Banque de France).
Taux d'usure: Taux maximum légal au-dessus duquel un prêt ne peut être consenti. Publié trimestriellement par la Banque de France. Le TAEG d'un prêt ne peut le dépasser, sous peine de nullité.
Taux nominal: Taux d'intérêt brut affiché par la banque, hors assurance et frais. À ne pas confondre avec le TAEG, qui inclut tous les frais. Utilisé uniquement pour le calcul des intérêts du prêt.
Trésorerie: Somme additionnelle accordée dans le cadre d'un rachat de crédit, au-delà du remboursement des prêts existants. Peut financer un nouveau projet (travaux, achat) ou constituer une réserve. Limite : capacité d'endettement résiduelle.

V

VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement): Acquisition d'un bien neuf en cours de construction, avec paiement par appels de fonds plafonnés : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison. Le dépôt de garantie à la réservation est lui-même plafonné selon le délai : 5 % si la vente est conclue sous un an, 2 % sous deux ans, rien au-delà. Frais de notaire réduits (~2-3 %).
Viager: Forme particulière de vente immobilière où le vendeur (crédirentier) reste dans le bien et perçoit une rente viagère jusqu'à son décès, en plus d'un capital initial (bouquet). L'acquéreur (débirentier) ne récupère le bien qu'au décès du vendeur.

Z

Zone PTZ (A / B1 / B2 / C): Découpage géographique de la France selon la tension du marché immobilier. La zone détermine les plafonds de revenus, les seuils de tranche et le plafond de coût d'opération retenu. Depuis le décret n°2025-299 du 29 mars 2025, elle ne détermine plus la quotité : celle-ci dépend de votre tranche de revenus et du type de logement. Zone A bis : Paris et petite couronne, Zone C : reste du territoire.

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