Forme particulière de vente immobilière où le vendeur (crédirentier) reste dans le bien et perçoit une rente viagère jusqu'à son décès, en plus d'un capital initial (bouquet). L'acquéreur (débirentier) ne récupère le bien qu'au décès du vendeur.
L'opération se décompose en deux flux : un bouquet versé comptant à la signature et une rente périodique, en général indexée, servie jusqu'au décès du vendeur. Dans le viager occupé, de loin le plus courant, le crédirentier conserve un droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit du logement : le prix est alors déterminé après application d'une décote reflétant la valeur de cette occupation, calculée à partir de la valeur libre du bien, de l'âge du vendeur et de son espérance de vie, selon des barèmes de conversion usuels chez les notaires. Dans le viager libre, l'acquéreur dispose immédiatement du bien et le prix est logiquement plus élevé. La répartition des charges — taxe foncière, charges courantes, grosses réparations — est fixée par l'acte et mérite une lecture attentive, car elle pèse sur la rentabilité réelle de l'opération.
Pour le vendeur, la rente viagère à titre onéreux n'est imposée que sur une fraction de son montant, déterminée par son âge lors du premier versement et figée pour toute la durée du contrat : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans, en application de l'article 158-6 du code général des impôts, les prélèvements sociaux s'appliquant sur cette même fraction. Sur le plan juridique, l'aléa est de l'essence du contrat : l'article 1975 du code civil frappe de nullité la rente constituée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours suivant l'acte, et une vente dépourvue d'aléa réel s'expose à une requalification. L'acte comporte presque toujours une clause résolutoire permettant au vendeur de reprendre le bien en cas de non-paiement des rentes, ce qui rend tout incident de paiement particulièrement dangereux pour l'acquéreur.
Sur le plan du financement, le viager s'articule mal avec le crédit immobilier classique. Les banques peuvent financer le bouquet, mais elles ne prêtent pas pour payer une rente, dont le montant total n'est pas déterminé à l'avance ; la rente est en revanche traitée comme une charge récurrente dans le calcul du taux d'endettement, ce qui réduit d'autant la capacité d'emprunt pour toute autre opération. Une garantie prise sur un bien grevé d'un droit d'usage et d'habitation est par ailleurs moins attractive pour un prêteur. Enfin, l'équilibre économique dépend de la longévité du vendeur : le viager n'est pas un placement à rendement prévisible, et l'acquéreur doit pouvoir assumer la rente pendant une durée potentiellement bien supérieure à l'espérance de vie retenue lors de la signature. Un accompagnement notarial et une évaluation indépendante du bien sont indispensables avant de s'engager.