Montant maximum qu'une banque peut vous prêter, calculé en fonction de vos revenus, charges, durée et taux. Limitée par la règle d'endettement de 35 % imposée par le HCSF depuis 2022.
Le calcul se fait en deux temps. On détermine d'abord la mensualité maximale supportable : au plus 35 % des revenus retenus, assurance emprunteur comprise, dont on retranche les charges déjà en cours (crédits à la consommation, prêts auto, pensions alimentaires versées, éventuel loyer conservé). Les revenus retenus ne sont pas votre brut : salaires nets avant impôt, primes seulement si elles sont récurrentes et justifiées, revenus d'indépendant généralement lissés sur deux à trois exercices, revenus locatifs pris en compte de façon pondérée selon les établissements. On convertit ensuite cette mensualité en capital, en fonction de la durée, du taux et du coût de l'assurance. Deux dossiers aux revenus identiques peuvent donc obtenir des capacités très différentes selon leur structure de charges.
Le cadre est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière : taux d'effort de 35 % maximum assurance comprise, et durée de crédit plafonnée à 25 ans — portée à 27 ans lorsque l'entrée dans le logement est décalée (VEFA, contrat de construction, ou ancien avec travaux représentant au moins 10 % de l'opération), la phase de différé ne pouvant excéder deux ans. Les banques disposent d'une marge de dérogation portant sur 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % doit bénéficier à des acquéreurs de leur résidence principale, et au moins 30 % de cette marge à des primo-accédants. Cette flexibilité existe réellement, mais elle est rationnée et arbitrée dossier par dossier : elle ne se demande pas, elle se mérite avec un dossier solide. À cela s'ajoutent deux filtres : le reste à vivre, apprécié librement par chaque banque selon la composition du foyer, et le taux d'usure, plafond légal que le TAEG ne peut pas dépasser.
Deux confusions coûtent cher. La première : capacité d'emprunt n'est pas budget d'achat. Il faut ajouter l'apport et retrancher les frais d'acquisition, de garantie et de dossier pour obtenir le prix de bien réellement accessible. La seconde : les simulateurs qui omettent l'assurance surestiment systématiquement la capacité. Les leviers utiles restent classiques — solder un crédit à la consommation, ajouter un co-emprunteur, mobiliser un prêt aidé, ou faire baisser le coût de l'assurance par une délégation, ce qui réduit le taux d'effort. Allonger la durée augmente la capacité mais aussi le coût total : c'est un arbitrage, pas une solution.