Comparatif micro-BIC vs régime réel
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Abattement forfaitaire | 50 % | Aucun |
| Déduction charges réelles | Non | Oui (intégralement) |
| Amortissement bien + mobilier | Non | Oui |
| Seuil | ≤ 77 700 € | Pas de plafond |
| Complexité comptable | Faible | Élevée (comptable recommandé) |
L'amortissement expliqué
En régime réel, vous pouvez déduire des loyers chaque année un montant représentant la dépréciation comptable du bien et du mobilier :
- Bien immobilier (hors terrain) : 2,5 à 4 % par an du prix d'achat hors terrain (durée d'amortissement 25-40 ans). Le terrain ne s'amortit pas.
- Mobilier et équipements : 10 à 20 % par an (durée 5-10 ans).
- Gros travaux : immobilisés et amortis sur 10-20 ans.
Exemple : T2 de 150 000 € (terrain 15 % du prix), mobilier 3 000 €. Amortissement annuel ≈ (127 500 × 3 %) + (3 000 × 14 %) = 3 825 + 420 = 4 245 €/an.
Exemple complet de fiscalité LMNP réel
T2 à Nancy acheté 150 000 €, loué 580 €/mois meublé.
- Recettes annuelles : 6 960 €
- Charges déductibles : intérêts prêt 5 200 € + taxe foncière 800 € + copropriété 950 € + assurance PNO 120 € = 7 070 €
- Amortissement bien + mobilier : 4 245 €
- Résultat fiscal : 6 960 – 7 070 – 4 245 = –4 355 € (déficit)
Le déficit d'amortissement est reportable sur 10 ans, neutralisant l'impôt sur plusieurs années. En micro-BIC, le même bien aurait généré un revenu imposable de 3 480 € (après abattement 50 %), taxé au TMI.