La règle HCSF 35 % en détail
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35 % aux banques qui accordent un crédit immobilier. Cette règle est juridiquement contraignante — l'ACPR sanctionne les banques qui la franchiraient hors flexibilité.
Ce qui compte dans les charges
- Mensualité du nouveau crédit : capital + intérêts + assurance emprunteur.
- Mensualités des crédits en cours : auto, conso, revolving, étudiants, travaux.
- Pensions alimentaires versées (déductibles fiscalement mais comptées dans l'endettement).
- Loyer actuel si conservation du logement actuel.
Ce qui NE compte PAS
- Charges courantes (énergie, télécom, alimentation).
- Impôts sur le revenu.
- Crédits qui seront soldés par le rachat (cas du regroupement).
Le reste-à-vivre — complément non HCSF
Le HCSF ne fixe pas de reste-à-vivre minimum, mais chaque banque le calcule. Seuils typiques 2026 :
- Personne seule : 700-900 €/mois minimum.
- Couple : 1 200-1 500 €/mois.
- + 300-400 €/mois par enfant à charge.
Un dossier qui respecte les 35 % mais avec un reste-à-vivre faible sera refusé. Inversement, un dossier à 37-38 % avec un reste-à-vivre supérieur à 2 500 € sera souvent accepté via la flexibilité 20 %.