Calculateur de capacité d'emprunt
Combien pouvez-vous emprunter ? Calcul instantané, basé sur le taux d'endettement légal maximum de 35 %.
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Votre capacité d'emprunt
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter en fonction de votre situation financière. Trois variables principales déterminent ce montant : vos revenus nets, vos charges fixes (notamment les crédits en cours), et la durée de remboursement souhaitée.
La règle des 35 % d'endettement
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques françaises un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse. Concrètement, l'ensemble de vos mensualités de crédit (immobilier + consommation) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels.
Les banques ont une flexibilité limitée : elles peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leurs nouveaux dossiers, en priorité au bénéfice des primo-accédants achetant leur résidence principale et des emprunteurs aux revenus élevés.
Quels revenus prendre en compte ?
- Salaires nets : à 100 % si CDI hors période d'essai, fonctionnaire, ou indépendant avec 3 ans de bilan stable.
- Primes et 13e mois : retenus si récurrents et contractuels.
- Revenus locatifs : retenus à 70 % en moyenne (pondération vacance / charges).
- Pensions alimentaires reçues : retenues si justifiées sur 3 ans minimum.
- Allocations familiales : retenues au cas par cas selon la durée résiduelle.
Quelles charges déduire ?
- Mensualités des crédits en cours (auto, conso, immobilier sur autre bien).
- Pensions alimentaires versées.
- Loyer actuel (uniquement si vous le conservez après l'achat).
Conversion mensualité → capital empruntable
Une fois la mensualité maximale calculée, le capital empruntable dépend du taux et de la durée. Voici quelques repères 2026 (hors assurance emprunteur, à ajouter ~0,2 % à 0,4 %) :
| Durée | Taux 3 % | Taux 3,5 % | Taux 4 % |
|---|---|---|---|
| 15 ans | ~145 €/mois pour 25 000 € | ~150 €/mois | ~155 €/mois |
| 20 ans | ~115 €/mois pour 25 000 € | ~120 €/mois | ~125 €/mois |
| 25 ans | ~95 €/mois pour 25 000 € | ~100 €/mois | ~110 €/mois |
Et l'apport personnel ?
Le capital empruntable + votre apport personnel = budget total d'achat. Les banques exigent généralement un apport minimum couvrant les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), soit en pratique 10 % du prix du bien. Un apport de 20 % améliore significativement le taux proposé.
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Notre rôle : pousser votre dossier auprès de +100 banques pour identifier celle qui acceptera la meilleure capacité d'emprunt à votre profil, et négocier le taux le plus bas. Les banques ne raisonnent pas toutes pareil — un même dossier peut être refusé chez l'une et accepté à 35 % d'endettement strict chez l'autre.
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