Somme versée à la signature du compromis (généralement 5 à 10 % du prix). Sécurise la vente. Restituable si une condition suspensive ne se réalise pas. Conservée par le vendeur si l'acquéreur se rétracte hors délai légal.
Trois termes circulent et ne désignent pas la même chose. Le dépôt de garantie accompagne un compromis de vente : il matérialise l'engagement de l'acquéreur et s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte authentique. L'indemnité d'immobilisation accompagne une promesse unilatérale de vente : elle rémunère l'immobilisation du bien au profit du bénéficiaire et reste acquise au vendeur si celui-ci ne lève pas l'option, sauf défaillance d'une condition suspensive. L'acompte, au sens strict, est un premier paiement du prix traduisant un engagement ferme. Dans une vente d'ancien, aucun texte ne fixe de plafond au dépôt de garantie : l'usage se situe entre 5 et 10 % du prix, et ce montant se négocie — un dépôt réduit est fréquemment accepté lorsque le dossier de financement est déjà avancé.
La règle essentielle concerne le destinataire des fonds. Nul ne peut recevoir d'un acquéreur non professionnel un versement, sous quelque forme que ce soit, avant l'expiration du délai de rétractation. L'exception vise le cas où l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel titulaire d'un mandat pour prêter son concours à la vente : les fonds doivent alors être remis à un professionnel disposant d'une garantie financière affectée à leur remboursement, c'est-à-dire un notaire ou un agent immobilier garanti. Lorsque l'avant-contrat est reçu en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours. En clair : le chèque part sur le compte séquestre du notaire ou de l'agence, jamais directement au vendeur. Le non-respect de cette règle est pénalement sanctionné.
Côté restitution, deux hypothèses protègent l'acquéreur non professionnel. S'il exerce son droit de rétractation dans les dix jours suivant la notification de l'avant-contrat, le professionnel dépositaire lui restitue les fonds dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation. Si une condition suspensive n'est pas réalisée — au premier chef un refus de prêt conforme aux caractéristiques inscrites au compromis — toute somme versée d'avance est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité d'aucune sorte. En revanche, un acquéreur qui renonce hors délai et sans motif tiré d'une condition suspensive expose son dépôt et peut se voir réclamer la clause pénale prévue à l'acte. Cas particulier de la VEFA : dans le contrat de réservation, le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être conclue dans un délai n'excédant pas un an, à 2 % si ce délai n'excède pas deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà de deux ans. Pensez enfin à traiter cette somme comme de l'apport déjà mobilisé dans votre plan de financement : elle reste immobilisée plusieurs semaines, voire plusieurs mois.