Acquisition d'un bien neuf en cours de construction, avec paiement par appels de fonds successifs (5 % réservation, 35 % achèvement fondations, 70 % hors d'eau, 95 % achèvement, 5 % livraison). Frais de notaire réduits (~2-3 %).
La VEFA est régie par les articles L261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Vous achetez un bien qui n'existe pas encore, devenez propriétaire du sol puis des constructions au fur et à mesure de leur édification, et payez selon un échéancier légalement plafonné. L'article R261-14 fixe des maxima cumulés : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde étant dû à la mise du logement à votre disposition — et consignable en cas de contestation sur la conformité aux prévisions du contrat. Ce sont des plafonds : le promoteur peut prévoir des pourcentages inférieurs, jamais supérieurs.
Le dépôt de garantie versé au contrat de réservation obéit à une règle distincte, souvent mal comprise : ce n'est pas un appel de fonds supplémentaire mais une somme imputée sur le prix. L'article R261-28 le plafonne selon le délai prévu pour conclure la vente — 5 % du prix prévisionnel au maximum si ce délai n'excède pas un an, 2 % s'il n'excède pas deux ans, aucun dépôt exigible au-delà. Les fonds sont déposés sur un compte spécial ouvert à votre nom et restitués sans retenue ni pénalité dans plusieurs cas prévus par les textes, notamment si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel.
Le vrai piège est financier. Pendant la construction, les fonds sont débloqués progressivement et vous payez des intérêts intercalaires sur les seules sommes libérées, sans encore occuper le logement — tout en payant, le cas échéant, un loyer ailleurs. Sur un chantier de dix-huit à vingt-quatre mois, cette charge doit être chiffrée avant de signer. Un différé total est parfois possible, au prix d'un coût global plus élevé. Vérifiez aussi la durée pendant laquelle l'offre de prêt reste mobilisable : contractuelle, elle est souvent plus courte qu'un chantier, d'où la nécessité d'anticiper une prorogation.
En contrepartie, les avantages sont réels : frais d'acquisition réduits, la vente étant soumise à la TVA immobilière et non aux droits de mutation au taux plein, et logement neuf aux normes en vigueur. Vous bénéficiez en outre d'un empilement de protections : garantie financière d'achèvement, garantie de parfait achèvement pendant un an, garantie biennale, garantie décennale. Enfin, depuis le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, le prêt à taux zéro est mobilisable pour un logement neuf dans toutes les zones, maison individuelle comprise, ce qui a nettement rouvert le champ du financement en VEFA pour les primo-accédants. Point technique à ne pas oublier : l'hypothèque légale du prêteur de deniers étant exclue en VEFA, la garantie sera une caution ou une hypothèque conventionnelle.