Avant-contrat signé entre acheteur et vendeur, engageant les deux parties à conclure la vente sous réserve des conditions suspensives (obtention du prêt, purge des servitudes, etc.). Délai légal de rétractation de 10 jours pour l'acheteur.
Le compromis — juridiquement une promesse synallagmatique — engage les deux parties : l'acheteur à acheter, le vendeur à vendre. Il se distingue de la promesse unilatérale de vente, où seul le vendeur s'engage en échange d'une indemnité d'immobilisation que l'acquéreur perd s'il renonce sans motif prévu. Le compromis peut être signé en agence ou chez le notaire ; la version notariée coûte quelques centaines d'euros mais sécurise la rédaction des clauses, ce qui n'est pas un luxe sur un montage complexe. Il fixe le prix, la désignation du bien, la liste du mobilier éventuel, le calendrier jusqu'à l'acte authentique, le montant du dépôt de garantie (souvent 5 à 10 %, mais rien ne l'impose légalement) et la clause pénale applicable si une partie se dérobe.
L'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation dispose de dix jours pour se rétracter, sans motif ni pénalité. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte, ou de sa remise contre récépissé. Deux protections complètent ce droit : aucun versement ne peut être encaissé avant l'expiration du délai, et les sommes éventuellement séquestrées doivent être restituées si la rétractation est exercée. Attention, ce droit ne s'applique pas à toutes les acquisitions : la vente d'un terrain à bâtir, par exemple, n'ouvre pas ce délai.
La clause à surveiller de près est la condition suspensive de prêt. Sa durée de validité ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature ; en pratique on négocie 45 à 60 jours, ce qui est plus réaliste compte tenu du temps d'instruction bancaire et du délai de réflexion sur l'offre de prêt. Le compromis doit indiquer le montant emprunté, la durée et le taux maximal recherché : si vous sollicitez un financement au-delà de ces paramètres, un refus bancaire pourra vous être opposé et le vendeur pourra tenter de conserver le dépôt de garantie ou d'actionner la clause pénale. D'où deux réflexes : demander des délais tenables plutôt que flatteurs, et conserver la trace écrite de chaque demande de prêt et de chaque refus. Idéalement, le plan de financement est cadré avant la signature, pas après.