Clauses du compromis qui, si elles ne se réalisent pas, annulent la vente. La plus fréquente : la condition d'obtention du prêt. Si la banque refuse, l'acheteur récupère son dépôt de garantie.
Une condition suspensive suspend l'exécution de la vente à un événement futur et incertain. Si l'événement se produit, la vente se poursuit ; s'il ne se produit pas dans le délai prévu, l'avant-contrat devient caduc et l'acquéreur récupère l'intégralité des sommes versées, sans retenue ni indemnité d'aucune sorte. La condition d'obtention du prêt est la plus importante et la seule imposée par la loi : dès lors que le prix est payé, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs crédits immobiliers, l'acte est réputé conclu sous cette condition, dont la durée de validité ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature. En pratique, on négocie plutôt 45 à 60 jours, ce qui correspond au temps réel d'un montage bancaire complet.
Le premier point de vigilance est la rédaction. Le compromis doit décrire le financement recherché : montant emprunté, durée et taux nominal maximum. Si vous sollicitez ensuite un prêt s'écartant de ces caractéristiques — montant plus élevé, ou taux plafond fixé à un niveau irréaliste au regard du marché —, un refus bancaire risque de ne pas être opposable au vendeur, qui pourra invoquer votre défaillance, conserver le dépôt de garantie ou réclamer la clause pénale. Le second point de vigilance est la preuve : déposez les demandes sans attendre, conservez la trace des dépôts, et produisez dans le délai des refus écrits, nominatifs et motivés — les vendeurs en exigent couramment deux. Une renonciation trop rapide, ou un dossier volontairement affaibli, s'analyse comme une faute de l'acquéreur.
D'autres conditions suspensives méritent d'être insérées selon le bien : purge du droit de préemption de la commune, absence de servitude ou d'inscription hypothécaire révélée par le notaire, obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation de travaux, conformité de l'assainissement, absence de projet d'urbanisme défavorable, absence d'arrêté de péril ou de procédure lourde en copropriété. La condition de vente préalable de votre logement actuel est juridiquement possible mais très mal acceptée par les vendeurs ; le crédit relais est généralement la voie retenue à la place. Enfin, renoncer volontairement à la condition de prêt pour rendre son offre plus attractive est un pari : en cas de refus bancaire, l'immobilisation versée est perdue et le vendeur peut agir. Cet arbitrage ne se prend qu'avec un dossier déjà instruit et un accord bancaire solide, jamais sur une simple estimation de capacité.