Prêt court (12 à 24 mois) permettant d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. Finance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Remboursé en une fois lors de la vente.
Le crédit-relais résout un problème de calendrier : acheter avant d'encaisser le produit de la vente. La banque avance une fraction de la valeur nette de votre bien actuel — sa valeur estimée, diminuée du capital restant dû du prêt qui le grève — puis se rembourse en une seule fois à la signature de l'acte de vente. La quotité avancée est volontairement inférieure à 100 % : c'est le coussin de sécurité de la banque si le bien se vend moins cher qu'espéré, et cela signifie mécaniquement qu'une part de votre projet doit être financée autrement.
Un point réglementaire méconnu et favorable mérite d'être connu : depuis le 1er janvier 2024, les crédits-relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % sont exclus du calcul du taux d'effort au sens des règles du HCSF (article 4 bis de la décision du 18 décembre 2023, qui modifie la décision n° D-HCSF-2021-7). La quotité s'entend du rapport entre le montant du relais et la valeur du bien à vendre, nette du capital restant dû. Autrement dit, la charge du relais ne consomme pas votre plafond d'endettement de 35 % assurance comprise, ce qui rend l'opération accessible à des ménages qui seraient sinon bloqués. Cette exclusion tombe si la quotité dépasse 80 %.
Deux montages coexistent, avec des coûts très différents. En franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance, le capital étant soldé à la vente : la trésorerie mensuelle est ponctionnée mais le coût total reste maîtrisé. En franchise totale, vous ne payez que l'assurance et les intérêts se capitalisent pour être remboursés en bloc : plus confortable au quotidien, mais plus cher au total puisque les intérêts produisent eux-mêmes des intérêts. On parle de relais « sec » lorsqu'il n'est adossé à aucun nouveau prêt amortissable, et de relais « adossé » lorsqu'il complète un crédit classique.
Le risque central reste la non-vente. Un bien surestimé au départ conduit à baisser le prix sous pression, à demander une prorogation — jamais automatique — ou à transformer le relais en prêt amortissable, avec un endettement cumulé difficile à porter. Faites estimer votre bien par deux ou trois professionnels et retenez l'hypothèse basse plutôt que la plus flatteuse. À négocier dès l'origine : la quotité, le type de franchise, l'absence de frais en cas de remboursement anticipé et les conditions écrites de prorogation. L'alternative prudente reste l'achat sous condition suspensive de vente de votre bien : moins séduisante pour le vendeur d'en face, mais sans risque financier pour vous.