Période pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital (différé partiel : seuls les intérêts) ou rien du tout (différé total : ni capital ni intérêts, qui s'ajoutent au capital). Utilisé en VEFA ou achat avec travaux.
Le différé partiel, aussi appelé franchise partielle, est le cas le plus courant : pendant la période concernée vous payez les intérêts et l'assurance, mais pas de capital. En VEFA ou en contrat de construction, ces intérêts sont dits intercalaires car ils ne portent que sur les fonds effectivement débloqués, appel de fonds après appel de fonds : ils démarrent faibles et augmentent au fil du chantier. Le différé total, ou franchise totale, va plus loin : vous ne payez rien, et les intérêts non réglés viennent s'ajouter au capital dû. C'est la formule la plus coûteuse, puisque des intérêts capitalisés produisent à leur tour des intérêts. Elle se justifie surtout quand la trésorerie est réellement contrainte pendant la phase d'attente.
Le différé a une traduction directe dans les règles d'octroi. La durée maximale de 25 ans fixée par le Haut Conseil de stabilité financière peut être portée à 27 ans lorsque l'entrée en jouissance est décalée : acquisition en VEFA, contrat de construction de maison individuelle, ou logement ancien dont les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération. La phase de différé ne peut alors excéder deux ans, la phase d'amortissement restant plafonnée à 25 ans. Le PTZ, lui, intègre son propre différé, automatique et bien plus long : depuis le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, il est de 0, 2, 8 ou 10 ans selon la tranche de revenus, pour une durée totale comprise entre 10 et 25 ans. Un ménage de la tranche la plus modeste peut ainsi ne rien rembourser sur son PTZ pendant dix ans, puis l'amortir sur quinze ans.
Deux vérifications avant de signer. D'abord, demandez le chiffrage : le coût total du crédit avec et sans différé, et le tableau d'amortissement correspondant — un différé de deux ans se paie, et il vaut mieux voir le montant. Ensuite, anticipez la période de double charge, très classique en VEFA : vous payez encore un loyer tout en réglant des intérêts intercalaires croissants. Certaines banques proposent des prêts à paliers ou un lissage pour aplatir cette bosse. Le différé est un outil de trésorerie, pas une économie : il déplace la charge dans le temps en l'alourdissant.