Document annexé à l'offre de prêt détaillant pour chaque mensualité : la part de capital, la part d'intérêts, l'assurance, et le capital restant dû. Permet de visualiser le coût total du crédit.
Le tableau d'amortissement n'est pas un service commercial mais une obligation légale d'information : l'article L313-25, 3° du code de la consommation impose que l'offre de prêt immobilier à taux fixe comprenne un échéancier des amortissements détaillant, pour chaque échéance, la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts. Sa lecture attentive avant signature est l'un des rares moments où l'emprunteur voit le coût réel de son crédit s'étaler ligne par ligne, au lieu d'un simple taux affiché.
Ce qu'il révèle est contre-intuitif pour beaucoup d'acheteurs. Les intérêts d'une échéance sont calculés sur le capital restant dû : au début du prêt, ils absorbent la plus grande part de la mensualité et le capital ne diminue que lentement. Le moment où la moitié du capital est remboursée arrive nettement après la moitié de la durée, et d'autant plus tard que la durée est longue. La conséquence est très concrète pour un premier achat : revendre au bout de quatre ou cinq ans un bien financé sur vingt-cinq ans laisse un capital restant dû élevé. Si l'apport était faible et les frais d'acquisition financés par le prêt, le produit de la vente peut ne pas suffire à solder le crédit, surtout si les prix locaux ont stagné.
En usage courant, le tableau sert à connaître le capital restant dû à une date précise avant une revente, un remboursement anticipé ou un rachat, à estimer les indemnités correspondantes, à vérifier que la cotisation d'assurance est bien identifiée séparément de la mensualité — indispensable si vous envisagez une délégation ou un changement d'assurance en cours de prêt — et à contrôler la cohérence du TAEG annoncé. En cas de renégociation, la banque doit vous remettre un nouvel échéancier au sein de l'avenant : ne signez pas sans l'avoir sous les yeux.
Deux limites, enfin. Pour un prêt à taux variable ou révisable, le tableau n'est qu'une projection fondée sur le taux du moment ; il sera recalculé à chaque révision et ne constitue pas un engagement sur les mensualités futures. Et il ne reflète pas le coût total réel du projet, puisqu'il n'intègre pas les frais payés au démarrage — garantie, frais de dossier, courtage, expertise éventuelle — qui figurent en revanche dans le TAEG. Sachez aussi qu'un financement composé de plusieurs lignes (prêt principal, PTZ, prêt employeur, prêt travaux) génère un tableau par ligne : c'est la somme des échéances, palier par palier, qu'il faut regarder pour juger de la charge réellement supportée année après année.