Somme prélevée chaque mois pour rembourser le prêt. Comprend le capital remboursé, les intérêts, et l'assurance emprunteur (si intégrée). Calculée par la formule de l'amortissement constant.
En France, la quasi-totalité des prêts immobiliers sont construits à échéance constante : sur un prêt à taux fixe, vous payez le même montant chaque mois du début à la fin. Ce qui change, c'est la répartition interne. Au début, la part d'intérêts est majoritaire parce qu'ils sont calculés sur un capital restant dû élevé ; à la fin, l'essentiel de la mensualité amortit du capital. C'est exactement ce que montre le tableau d'amortissement, et cela explique pourquoi un remboursement anticipé rapporte beaucoup plus en année 3 qu'en année 18. La formule dite à amortissement constant — capital remboursé identique chaque mois et mensualités dégressives — existe mais reste rare en crédit immobilier aux particuliers.
L'assurance emprunteur mérite une attention à part, car elle change le profil de la charge. Une cotisation calculée sur le capital initial reste identique pendant toute la durée du prêt ; une cotisation calculée sur le capital restant dû diminue année après année, ce qui est fréquent en délégation. Avant de comparer deux mensualités, vérifiez donc toujours si l'assurance est incluse ou non, et sur quelle base elle est calculée. Une différence de quelques dizaines d'euros par mois sur vingt ans se chiffre en milliers d'euros, et c'est souvent là que se joue l'écart réel entre deux offres au taux nominal identique.
La mensualité n'est pas figée pour autant. La plupart des contrats prévoient une modulation à la hausse ou à la baisse dans une fourchette contractuelle, généralement activable après une ou deux années de remboursement, ainsi qu'un report d'échéance en cas de coup dur. Ces clauses valent d'être comparées : elles ne coûtent rien tant qu'on ne s'en sert pas, et elles peuvent sauver un budget. Le piège classique consiste à calibrer sa mensualité au maximum de sa capacité d'emprunt. Le taux d'endettement de 35 % ne tient pas compte de la taxe foncière, des charges de copropriété, de l'énergie ni des travaux d'entretien — votre budget, lui, les subit. Prévoir une marge est plus prudent que d'allonger la durée après coup. Et rappelons l'arbitrage de base : allonger la durée fait baisser la mensualité et augmenter le coût total du crédit, ainsi que le coût de l'assurance.