Frais administratifs facturés par la banque pour étudier votre demande de prêt. Compris entre 0 € (banques en ligne, négociation courtier) et 1 500 €. Souvent négociables.
Les frais de dossier rémunèrent l'instruction de la demande : analyse du dossier, montage, édition de l'offre. Ils sont facturés soit sous forme de forfait, soit en pourcentage du capital emprunté avec un plancher et un plafond — cette seconde formule pénalise mécaniquement les gros montants. Point important pour comparer : ils entrent dans le calcul du TAEG. Une offre affichant un taux nominal légèrement plus bas mais des frais lourds peut donc être la plus chère des deux. Ne les confondez pas avec les autres lignes du plan de financement : frais de garantie (commission de caution mutuelle ou coût d'inscription hypothécaire), frais d'expertise ou d'évaluation du bien, et honoraires de courtage, qui sont trois postes distincts.
C'est l'un des postes les plus souples de la négociation. Une banque qui ne veut pas descendre son taux — parce qu'il est encadré par sa grille ou par le taux d'usure — acceptera plus volontiers de réduire ou d'annuler les frais de dossier, surtout si vous domiciliez vos revenus ou si vous apportez de l'épargne. Le bon moment pour l'obtenir est avant l'émission de l'offre de prêt : une fois l'offre éditée, toute modification suppose une nouvelle offre, avec un nouveau délai de réflexion, ce que personne n'a envie de faire à quelques jours de l'acte. Demandez donc le détail chiffré au stade de l'accord, ligne par ligne, et faites-le confirmer par écrit.
Deux vérifications utiles. D'abord, quand les frais sont-ils prélevés ? En général au déblocage des fonds, ce qui signifie que rien n'est dû si le prêt n'aboutit pas — mais certains établissements facturent une étude : lisez la clause. Ensuite, pour un intermédiaire, la règle est stricte : un courtier ne peut percevoir aucune somme, à quelque titre que ce soit — provision, commission, frais de recherche ou de constitution de dossier — avant le versement effectif des fonds prêtés. Toute demande de paiement en amont doit vous alerter. Enfin, en cas de renégociation auprès de votre banque actuelle, ce ne sont pas des frais de dossier que vous paierez mais des frais d'avenant, souvent moins élevés ; en cas de rachat par un autre établissement, il faut au contraire compter de nouveaux frais de dossier et de garantie dans le calcul du gain.