Mécanisme protégeant la banque en cas de défaillance de l'emprunteur. Peut être une hypothèque, un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), ou une caution mutuelle. Choix souvent dicté par la banque selon le type de bien.
Toute banque exige une garantie sur un prêt immobilier ; la vraie question est laquelle, et à quel coût net. Trois familles coexistent. La caution d'un organisme spécialisé, sans acte notarié ni inscription foncière, donc sans mainlevée à financer en cas de revente anticipée. L'hypothèque conventionnelle, inscrite par le notaire au service de la publicité foncière et soumise à la taxe de publicité foncière : la plus coûteuse, mais la seule ouverte à tous les cas de figure (travaux, construction, VEFA, rachat de soulte, financement partiel du prix). Et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, exonérée de taxe de publicité foncière, mais limitée au financement du prix d'acquisition d'un bien déjà existant.
Une réforme reste mal connue des emprunteurs : l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a supprimé les privilèges immobiliers spéciaux — dont le privilège de prêteur de deniers — et les a transformés en hypothèques légales spéciales. Le changement pratique est réel : la sûreté prend désormais rang à la date de son inscription, et non plus rétroactivement au jour de l'acte. Le délai d'inscription par le notaire devient donc un vrai enjeu lorsque plusieurs prêts, ou plusieurs prêteurs, se superposent sur le même bien.
À ne pas confondre : la garantie protège la banque contre le défaut de paiement, l'assurance emprunteur la protège contre le décès, l'invalidité ou l'arrêt de travail. Ce sont deux lignes de coût distinctes, dont l'une est délégable à un assureur externe et l'autre non. Sur des patrimoines déjà constitués, une quatrième voie existe : le nantissement d'un contrat d'assurance-vie ou d'un portefeuille de titres, qui évite de liquider l'épargne tout en rassurant le prêteur — mais qui reste réservé à des situations précises.
Comment décider en pratique ? La banque impose fréquemment sa solution, mais rien n'interdit de demander un chiffrage comparatif écrit, garantie par garantie, en intégrant le coût de la mainlevée. Sur une résidence principale revendue au bout de sept à huit ans — la durée de détention la plus courante en France —, la caution ressort souvent moins chère en net qu'une hypothèque, précisément parce qu'il n'y a pas de mainlevée à payer. Sur un projet avec travaux importants, une construction ou un achat en VEFA, l'hypothèque conventionnelle redevient souvent la seule option techniquement possible, et il faut alors l'intégrer au plan de financement dès le départ.