Garantie similaire à l'hypothèque, mais réservée à l'achat dans l'ancien et exonérée de taxe de publicité foncière. Moins coûteuse qu'une hypothèque classique. Inéligible au neuf et VEFA.
Première précision, essentielle : le privilège de prêteur de deniers n'existe plus juridiquement sous ce nom. L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a supprimé les privilèges immobiliers spéciaux et les a remplacés par des hypothèques légales spéciales. La garantie s'appelle donc désormais hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, prévue à l'article 2402 du Code civil — même si banques, courtiers et notaires continuent souvent de dire « PPD » ou « IPPD » par habitude. Si vous voyez encore ces sigles sur une offre de prêt, il s'agit bien de la nouvelle sûreté.
La réforme a une conséquence concrète. L'ancien privilège prenait rang rétroactivement au jour de l'acte de vente, même si son inscription intervenait dans les mois suivants. Ce n'est plus le cas : l'hypothèque légale prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière. Le délai d'inscription par le notaire devient donc un véritable enjeu lorsque plusieurs sûretés se succèdent sur un même bien — par exemple un prêt principal et un prêt travaux souscrits auprès d'établissements différents, ou un financement complété plus tard.
L'intérêt financier reste intact : cette garantie demeure exonérée de taxe de publicité foncière, ce qui la rend sensiblement moins coûteuse qu'une hypothèque conventionnelle portant sur le même montant, tout en offrant à la banque une sûreté réelle de premier rang. Sa contrainte est structurelle : elle ne peut garantir que la fraction du prêt qui finance effectivement le prix d'acquisition d'un bien déjà existant, ce paiement devant être constaté dans l'acte notarié. Elle est donc exclue pour un logement neuf en VEFA, une construction en CCMI, un terrain à bâtir suivi de travaux, ou pour la part « travaux » d'un financement mixte. Il est courant de panacher : hypothèque légale du prêteur de deniers sur la part « prix », hypothèque conventionnelle ou caution sur la part « travaux » — ce qui suppose de faire chiffrer les deux lignes.
Un piège enfin, commun à toutes les hypothèques : elle doit être levée si vous revendez avant la fin du prêt. La mainlevée est un acte notarié payant, à budgéter dans tout scénario de revente rapide, alors qu'une caution d'organisme n'en génère aucune. Sur un achat dans l'ancien que vous envisagez de conserver longtemps, l'hypothèque légale du prêteur de deniers est souvent la solution la plus économique. Sur un projet de courte durée — mobilité professionnelle prévisible, achat de transition —, la comparaison avec la caution mérite d'être faite chiffres en main, coût net et mainlevée inclus.