Rapport entre le total de vos charges de crédit et vos revenus nets. Plafonné à 35 % par le HCSF depuis 2022 (assurance comprise). Dérogeable pour 20 % des dossiers, en priorité primo-accédants en résidence principale.
Le calcul est simple dans son principe : on additionne toutes les charges de crédit — mensualité du prêt projeté assurance comprise, crédits à la consommation, crédit auto, prêt étudiant, pensions alimentaires versées — puis on divise par les revenus nets retenus. Ce qui varie d'un établissement à l'autre, c'est le contenu exact du numérateur et du dénominateur. Les salaires nets et les pensions sont pris à 100 %, mais les primes variables, les revenus d'activité indépendante et les revenus locatifs sont généralement retenus après abattement. Et les loyers attendus d'un investissement viennent le plus souvent s'ajouter aux revenus, plutôt que se déduire de la mensualité : une méthode moins favorable que le calcul dit différentiel que l'on rencontre dans certains simulateurs, ce qui explique bien des écarts entre une simulation en ligne et l'étude d'une banque.
Le plafond de 35 %, assurance comprise, résulte d'une décision du Haut Conseil de stabilité financière, assortie d'une durée maximale de 25 ans — portée à 27 ans lorsque l'entrée en jouissance du logement est différée, par exemple en VEFA, ou lorsque les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération. Ce n'est pas une loi opposable à l'emprunteur, mais une norme prudentielle que les banques doivent respecter sur l'ensemble de leur production, sous le contrôle de l'ACPR. Elles conservent une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle : au moins 70 % de cette marge doit bénéficier à des acquéreurs de leur résidence principale, et au moins 30 % à des primo-accédants. Cette souplesse existe donc réellement, mais elle est contingentée et arbitrée en interne : elle se demande et se justifie, elle ne s'obtient pas au simple constat d'un léger dépassement.
Deux conséquences pratiques. D'abord, tout crédit à la consommation en cours ampute mécaniquement la capacité d'emprunt : solder un prêt auto avant de déposer le dossier libère souvent bien plus de pouvoir d'achat immobilier que le capital soldé lui-même. Ensuite, le taux d'endettement n'est jamais examiné seul. Un dossier à 33 % avec un reste à vivre insuffisant peut être refusé, tandis qu'un dossier légèrement au-delà de 35 %, porté par des revenus élevés, une épargne résiduelle solide et un historique bancaire sans incident, peut passer par la marge de flexibilité. Le poste sur lequel il subsiste le plus de latitude est souvent l'assurance emprunteur, qui entre dans le calcul : une couverture moins coûteuse fait baisser la mensualité assurée, donc le taux d'endettement affiché.