Tableau récapitulant les sources de financement de votre projet (apport, prêts, aides) et les emplois (prix, frais, travaux). Doit être équilibré pour que le dossier soit accepté.
Le plan de financement se lit en deux colonnes qui doivent tomber juste à l'euro. À gauche, les emplois : prix d'acquisition, frais d'acquisition dits « frais de notaire », honoraires d'agence lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, travaux et leur provision pour aléas, frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou commission de caution), frais de dossier bancaires, éventuels honoraires de courtage, mobilier et équipement. À droite, les ressources : apport personnel, prêt bancaire principal, prêts complémentaires et aidés (PTZ, prêt Action Logement, prêts issus d'un PEL ou d'un CEL, prêt employeur, prêt fonctionnaire, aides locales), don familial ou avance sur héritage.
Ce que la banque vérifie va au-delà de l'équilibre comptable. Le taux d'effort doit en principe rester dans la limite de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et la durée ne pas excéder 25 ans — 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement s'applique dans le neuf ou en présence de travaux importants. Les établissements disposent d'une marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % doit bénéficier à l'acquisition d'une résidence principale et au moins 30 % à des primo-accédants : cette souplesse existe réellement, mais elle est rationnée et s'obtient avec un dossier soigné, pas sur simple demande. Sont également examinés le reste-à-vivre, le saut de charge par rapport au loyer actuel, la stabilité des revenus et l'épargne conservée après l'opération — un plan qui vide totalement les comptes inquiète souvent plus qu'il ne rassure.
Deux leviers font la différence. Le premier est la mobilisation des prêts aidés : pour les offres émises à compter du 1er avril 2025, le PTZ a été rouvert à l'ensemble des logements neufs, collectifs comme maisons individuelles, sur tout le territoire, pour des offres délivrées jusqu'au 31 décembre 2027, la quotité finançable dépendant de la tranche de revenus et du type de logement. Le second est le lissage : structurer des prêts à paliers pour absorber un PTZ ou un prêt court sans créer de pic d'échéance qui ferait sortir le dossier des critères. À l'inverse, l'erreur la plus fréquente consiste à oublier des postes — frais de garantie, taxe foncière au prorata, régularisation de charges de copropriété, raccordements, cuisine à équiper — et à présenter un plan qui se révèle sous-financé après l'accord. Mieux vaut surestimer les emplois de quelques milliers d'euros que devoir chercher un complément une fois le compromis signé.