Somme dont vous disposez personnellement (épargne, donation, vente d'un bien) pour financer une partie du projet immobilier. Les banques exigent généralement 10 % du prix minimum, pour couvrir au moins les frais de notaire. Un apport de 20 % améliore significativement les conditions de taux.
L'apport ne sert pas d'abord à réduire le montant emprunté : il sert à couvrir les dépenses que les banques financent le plus difficilement. Dans l'ordre : les frais d'acquisition (couramment évoqués autour de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, nettement moins dans le neuf), les frais de garantie (caution mutuelle ou hypothèque), les frais de dossier bancaires et, le cas échéant, les honoraires de courtage. C'est pour cette raison que le seuil de 10 % revient si souvent : il correspond approximativement à cette enveloppe de frais. Un point à vérifier depuis 2025 : la loi de finances a autorisé les départements à relever de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux, jusqu'au 30 avril 2028. Tous ne l'ont pas fait, et les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exclus de cette hausse. Le montant de frais à couvrir dépend donc du département et de votre situation.
Ce que les banques acceptent de compter comme apport est plus large qu'on ne le croit : épargne disponible (livrets, PEL et CEL, rachat partiel d'assurance-vie), participation et épargne salariale débloquée pour l'achat de la résidence principale, donation familiale (avec justificatif et, selon les montants, un acte), produit de la vente d'un bien. À côté de cela, les prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement, prêt employeur, prêt fonctionnaire) ne sont pas de l'apport au sens strict, mais ils renforcent le plan de financement et sont regardés favorablement. En revanche, financer son apport par un crédit à la consommation est à éviter : la banque le verra sur vos relevés et dans les fichiers, et cela pénalise deux fois — sur le taux d'endettement et sur la crédibilité du dossier.
Le piège le plus fréquent consiste à vider son épargne pour maximiser l'apport. Les établissements regardent l'épargne résiduelle après opération, et un dossier qui ne laisse aucune réserve peut inquiéter davantage qu'un apport plus modeste bien documenté. L'arbitrage n'est pas automatique : sur une résidence principale, chaque euro d'apport supprime des intérêts ; sur un investissement locatif, conserver de la trésorerie et déduire les intérêts d'emprunt peut se défendre. Enfin, un apport élevé améliore la position de négociation sans jamais garantir un accord ni un taux : aucune banque n'est engagée avant l'émission de l'offre de prêt.