Pénalité prévue contractuellement en cas de remboursement anticipé du prêt. Plafonnée par la loi à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3 % du capital restant dû. Souvent négociable (suppression possible en cas de vente pour mutation professionnelle).
Le remboursement anticipé, partiel ou total, est un droit de l'emprunteur. L'indemnité que la banque peut réclamer en échange est doublement plafonnée : elle ne peut dépasser ni un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, calculé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant remboursement. C'est le montant le plus faible des deux qui s'applique. Concrètement, sur un prêt à taux modéré, c'est souvent le calcul en semestre d'intérêts qui est retenu. Autre limite à connaître : le contrat peut interdire les remboursements partiels égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde. Vérifiez ce point si vous comptez rembourser par petites tranches régulières.
La loi prévoit des cas où aucune indemnité n'est due, pour les contrats conclus depuis le 25 juin 1999 : vente du bien faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, décès, ou cessation forcée de l'activité professionnelle de ces personnes. Aucun autre frais ni coût que ceux prévus par ces textes ne peut par ailleurs vous être facturé à cette occasion. Ces exonérations sont légales, donc acquises : elles n'ont pas à être négociées.
Ce qui se négocie, en revanche, c'est une clause d'exonération plus large que les cas légaux — par exemple en cas de revente du bien pour quelque motif que ce soit. Cela se demande au moment de l'offre de prêt, pas dix ans plus tard, et cela ne coûte rien à demander même si toutes les banques n'accèdent pas à la demande. En pratique, beaucoup d'établissements renoncent aussi à l'IRA lorsque le client se refinance chez eux : c'est un argument à faire jouer dans une renégociation. Dernier réflexe, arithmétique : dans un projet de rachat de crédit, l'IRA doit être additionnée aux nouveaux frais de dossier et de garantie avant de conclure à un gain. Et si vous remboursez par anticipation en cours de prêt, demandez explicitement si l'opération réduit la mensualité ou la durée — les deux options existent, avec des effets très différents sur le coût total. L'effet est d'autant plus fort que l'opération intervient tôt, puisque les intérêts se concentrent en début de prêt.