Loueur en Meublé Non Professionnel / Professionnel. Régimes fiscaux pour la location meublée. Permettent un amortissement comptable du bien réduisant fortement la fiscalité des loyers. Très utilisés en investissement locatif.
Le statut ne se choisit pas librement : il découle de seuils. Vous relevez du LMP dès que les deux conditions de l'article 155, IV du code général des impôts sont réunies simultanément : les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux). En dessous, vous êtes LMNP. Le basculement est automatique, sans démarche, et il modifie profondément le traitement des déficits, le régime des plus-values et l'assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.
Deux régimes d'imposition s'offrent ensuite. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire : 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, mais seulement 30 % jusqu'à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable pour la première fois aux revenus 2025 déclarés en 2026. Le régime réel, lui, autorise la déduction des charges effectives, des intérêts d'emprunt et surtout l'amortissement comptable du bâti et du mobilier, ce qui neutralise fréquemment l'imposition des loyers pendant de longues années. C'est ce mécanisme qui a fait la réputation du LMNP.
Un changement majeur doit désormais être intégré à tout calcul de rentabilité : l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession des LMNP, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 — y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date. L'amortissement n'est donc plus une exonération définitive mais un report d'imposition : une partie de l'économie d'impôt engrangée pendant la détention est reprise à la revente. Le régime réel conserve tout son intérêt en trésorerie annuelle, mais l'arbitrage entre location meublée et location nue doit se faire sur le rendement net après cession, horizon de revente en main, et non plus sur le seul rendement courant.
Côté financement, le statut fiscal ne modifie pas mécaniquement votre capacité d'emprunt. Les banques retiennent généralement une fraction des loyers attendus, souvent de l'ordre de 70 %, et raisonnent ensuite en taux d'endettement ou en différentiel selon leur méthode interne. Ce qui fait passer un dossier, c'est la cohérence du projet : loyer de marché réaliste, taux d'occupation prudent en meublé touristique, charges de copropriété et de gestion chiffrées, réglementation locale des meublés de tourisme vérifiée, et respect du plafond d'endettement de 35 % assurance comprise fixé par le HCSF. Dès que vous optez pour le régime réel, l'accompagnement par un expert-comptable spécialisé en location meublée est vivement recommandé.