Quel salaire pour emprunter 150 000, 200 000, 250 000 ou 300 000 € ?

La règle appliquée : 35 %, assurance comprise

Le Haut Conseil de stabilité financière encadre la distribution du crédit immobilier autour de deux limites : un taux d'effort maximal de 35 % des revenus et une durée maximale de 25 ans (portée à 27 ans quand le déblocage des fonds est différé, notamment en VEFA ou en construction). Le point que l'on oublie le plus souvent : la cotisation d'assurance emprunteur est comptée dans les 35 %. Une mensualité de crédit « nue » de 1 134 € devient une charge de 1 176 € une fois l'assurance ajoutée, et c'est ce second chiffre qui est comparé à vos revenus.

Le calcul est donc simple à inverser : revenu net minimum = (mensualité de crédit + cotisation d'assurance) ÷ 0,35. Tout le reste n'est qu'une question d'hypothèses.

Nos hypothèses de calcul

Les chiffres du tableau ci-dessous sont calculés par nos soins, avec des hypothèses volontairement explicites pour que vous puissiez les refaire :

• Taux nominaux : 3,10 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans, 3,40 % sur 25 ans — taux moyens tous profils constatés au printemps 2026 (voir notre page taux de crédit immobilier).
• Assurance emprunteur : 0,25 % par an du capital initial, cotisation constante — soit 42 €/mois pour 200 000 € empruntés.
• Aucun autre crédit en cours, aucune pension alimentaire versée.
• Prêt amortissable classique à taux fixe, mensualités constantes.

Changez une seule de ces hypothèses et le revenu minimum bouge. Un taux 0,50 point plus élevé, ou une assurance à 0,45 % au lieu de 0,25 % (cas fréquent après 45 ans ou avec un antécédent médical), et le revenu exigé grimpe de plusieurs centaines d'euros. Considérez donc ces montants comme des repères, pas comme des seuils réglementaires.

Revenu net minimum par montant emprunté et par durée

Ce que coûte l'allongement de la durée

Le tableau montre bien le mécanisme : passer de 15 à 25 ans sur 200 000 € fait tomber le revenu exigé de 4 090 € à 2 950 €, soit près de 1 150 € de moins. Mais cette accessibilité se paie. Toujours dans nos hypothèses, les intérêts versés sur 200 000 € passent d'environ 50 000 € sur 15 ans à environ 97 000 € sur 25 ans. La durée n'est donc pas un paramètre neutre : c'est un arbitrage entre accès au crédit aujourd'hui et coût total demain. Notre page sur la durée d'emprunt détaille cet arbitrage.

Montant emprunté n'est pas prix du bien

Attention à ne pas confondre les deux. Emprunter 200 000 € ne signifie pas acheter à 200 000 €. Dans l'ancien, il faut ajouter environ 7 à 8 % de frais de notaire, plus les frais de garantie et de dossier — que la banque finance rarement de bon cœur. Avec un apport personnel de 10 % couvrant ces frais, un emprunt de 200 000 € correspond en pratique à un bien autour de 205 000 à 210 000 €. À l'inverse, si vous disposez d'un apport de 60 000 €, un bien à 260 000 € ne mobilise qu'un emprunt de 200 000 € : c'est ce chiffre-là qu'il faut confronter au tableau.

Les trois facteurs qui font dévier le résultat réel

1. Le reste à vivre

Un dossier à 34 % d'endettement peut être refusé si le reste à vivre est jugé insuffisant. Les banques appliquent leurs propres seuils, généralement de l'ordre de 700 à 900 € par adulte seul, 1 200 à 1 500 € pour un couple, avec un supplément par enfant. Concrètement, un ménage à 2 210 € nets qui emprunte 150 000 € sur 25 ans conserve environ 1 440 € : c'est mathématiquement conforme aux 35 %, mais serré pour un foyer avec enfants. Le tableau donne le plafond théorique, pas la décision de crédit.

2. Les crédits déjà en cours

Chaque mensualité existante s'impute sur le même plafond de 35 %. Un crédit auto de 250 €/mois, c'est environ 715 € de revenu supplémentaire à justifier pour emprunter le même montant. Solder les petits crédits à la consommation avant de déposer le dossier est souvent le geste le plus rentable — voir notre page capacité d'emprunt.

3. La nature de vos revenus

Tous les revenus ne sont pas retenus à 100 %. Les primes et l'intéressement sont généralement lissés sur trois ans, une rémunération entièrement variable peut être pondérée, et les revenus de travailleur non salarié s'apprécient sur deux à trois bilans. Sur un profil sans CDI, la question du revenu retenu compte davantage que le montant brut affiché : nous la traitons dans emprunter sans CDI.

Et si vos revenus sont juste en dessous ?

Le seuil de 35 % n'est pas absolu. Les banques disposent d'une marge de flexibilité portant sur 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits, dont au moins 70 % doit être consacré à l'acquisition d'une résidence principale et au moins 30 % à des primo-accédants. Cette marge est réelle mais rationnée, donc réservée aux dossiers qui la méritent : épargne résiduelle après opération, stabilité professionnelle, reste à vivre confortable. Trois autres leviers existent avant d'y recourir :

• Augmenter l'apport : chaque 10 000 € d'apport supplémentaire retire environ 50 €/mois de mensualité sur 20 ans, soit environ 145 € de revenu exigé en moins.
• Mobiliser le PTZ : la fraction financée à taux zéro, souvent avec différé, allège fortement la charge des premières années.
• Faire baisser l'assurance : une délégation d'assurance qui ramène le tarif de 0,40 % à 0,20 % sur 250 000 € libère environ 42 €/mois de charge, soit 120 € de revenu exigé en moins.

Vérifier votre situation

• Calculateur de capacité d'emprunt — le raisonnement inverse, à partir de vos revenus.
• Calcul de mensualité — pour tester d'autres taux et durées.
• Calcul du taux d'endettement — avec vos crédits en cours.
• Définition du HCSF et du taux d'endettement.